Рынок сингапурской недвижимости находится сейчас не в лучшей форме. Совершение сделок в застое. Покупатели наблюдают со стороны, в ожидании распродажи недвижимости, продавцы же тверды в своих намерениях не снижать цену и не отдавать своё за бесценок.
КРАТКОСРОЧНАЯ ПЕРСПЕКТИВА (1–2 года)
Мне кажется все согласятся, что в краткосрочной перспективе рынок недвижимости Сингапура покажет отрицательную динамику. Повысилась ставка кредитования, арендная плата снизилась, а большое количество новостроек, находящихся на этапе сдачи, оказывают еще большее давление на и без того падающие цены. Это сулит выгоду покупателям, но никак не продавцам. Проще говоря, на данный момент предложение превышает спрос. Больше всех пострадают инвесторы, имеющие крупные банковские займы, так как они не смогут продать построенное из-за высоких госпошлин. В результате в этом году мы стали свидетелями большого количества переуступок ипотечного имущества. Это, конечно, осчастливит покупателей, но при этом они будут дожидаться, когда цены достигнут дна. Таким образом, спрос всё так же будет оставаться низким, и падающие цены вполне обоснованы.
Логичным вопросом станет насколько еще упадет рынок.
НАСКОЛЬКО ЕЩЕ УПАДЕТ СПРОС НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Сказать честно — никто не знает ответа на данный вопрос. Тем не менее мы можем выдвинуть обоснованные предположения об этом. Прежде всего высоки шансы, что цены вернутся на уровень 2008 года. Очень важно запомнить главное правило: спрос ВСЕГДА ПРАВ. Спрос определяется бесчисленным множеством сделок. Это означает, что мы, как покупатели, совместно решили, что это подходящая цена. Если бы она таковой не была, мы бы не скупали в таких количествах недвижимость и по существу не вернулись бы к ценам 2008 года. По моему мнению, эти последние семь лет именно сам рынок скорректировал цены. Конечно, отчасти это было вызвано повышенным предложением и ограниченным спросом, но эти аспекты мы осветим позднее.
По нашему мнению, скорее всего, цены опустятся самое большое на те же 5–8 процентов. Рынок недвижимости Сингапура в любом случае привязан к деятельности и проводимой политике Совета по развитию жилищного строительства. Ставка кредита, фиксированная на уровне 2,6% или 0,1% выше ставки Центрального сберегательного фонда Сингапура, является одной из мер Совета. Одна из причин тенденции к спаду — это повышающиеся ставки по процентам. Это заставило игроков рынка недвижимости с избыточной задолженностью и чрезмерным привлечением заёмных средств, продать свою собственность по ценам ниже рыночных ради быстрого сбыта.
По большей части заемщиков Совета по развитию жилищного строительства это не затрагивает, так как в основном они на жилищном кредите. Так что, мы считаем это ценовым минимумом, особенно когда ставки банков достигнут 2,6%.
Мы предвидим, что цены будут продолжать медленно и постепенно снижаться, в то время как ставка кредита поднимется на уровень 2,6%, и на этой стадии рынок недвижимости достигнет дна и вступит в новую стадию консолидации, на которой и останется, медленно поднимаясь или держась на той же отметке. Любые падения на этом этапе будут незначительны и кратковременны.
ДОЛГОСРОЧНАЯ ПЕРСПЕКТИВА (5–10 лет)
Нежаркая рыночная конъюнктура, которую мы сейчас видим, вызвана по большей части различными «охлаждающими» мерами, предпринятыми (вероятно, оправданно) правительством. Мы считаем маловероятным, что правительство позволит ценам чрезмерно снизиться, так как Сингапур — один из мировых лидеров по количеству владений квартир. Крах рынка стал бы разрушителен, и страна в нем совсем не заинтересована.
Мы играем на повышение рынка недвижимости Сингапура в долгосрочной перспективе. Тому имеются серьезные основания. Ранее правительство Сингапура уже заявило о планах о планируемом росте населению до 6 миллионов за последующие пять лет (к 2020 году) и до 6,9 миллионах к 2030 году. Это дополнительные 1,5 миллиона людей. Любая избыточность рынка недвижимости будет быстро поглощена ими. В дополнение: улучшающаяся мировая экономика позволяет нам предвосхищать светлое будущее для рынка Сингапурской недвижимости.
