Нью-Йорк всегда предоставлял иностранным покупателям выбор дорогостоящего и востребованного жилья. Причин тому множество: не последнюю роль играет расположение города, ведь Нью-Йорк - один из мировых центров культуры, искусства и торговли. Однако перед покупателем может возникнуть множество вопросов, касающихся, например, принципа работы рынка недвижимости в Нью-Йорке. Данный гид будет полезен каждому, кто обдумывает покупку недвижимости, являясь при этом гражданином или резидентом другой страны.

Затраты владельцев собственности в Нью-Йорке

Сразу необходимо отметить один момент: вне зависимости от выбранного права собственности вас ждут дополнительные траты, связанные не только с покупкой самой недвижимости. К счастью, владелец может высчитать многие из этих затрат из своего облагаемого налогом дохода (сюда относится налоги на недвижимость, эксплуатационные расходы, а также проценты, которые заемщик платит по ипотечному кредиту).

Налоги на недвижимость, в зависимости от ограничения права собственности, могут достигать нескольких тысяч долларов. Являетесь вы собственником или инвестором, обязательно проконсультируйтесь с экспертом и узнайте, как можно снизить размер ваших налогов.

Владельцы кооперативов должны ежемесячно оплачивать  коммунальные услуги, в то время как обитатели кондоминимумов в статью своих расходов включают еще и так называемые «общие» расходы (то есть, расходы на содержание дома, поддержание инфраструктуры и так далее). Разница может оказаться довольно большой: от нескольких сотен до тысяч в месяц. И чем лучше инфраструктура, тем дороже обойдется ее содержание.

Кондоминимумы

Несомненный плюс рынка недвижимости в Соединенных Штатах – это гибкие условия для иностранных инвесторов. Наибольшей популярностью пользуются таунхаусы и кондоминимумы в Нью-Йорке.

Среди последних на Манхеттене можно встретить уютные и комфортные дома, рассчитанные как на целую семью, так и на отдельного человека. Основная идея устройства кондоминимума состоит в том, что покупатель приобретает квартиру в доме и при этом делит общую территорию с другими жильцами. За последние несколько лет в Нью-Йорке были построены тысячи новых кондоминимумов. Кроме того, некоторые старые здания были перепланированы под них, получив при этом все современные удобства. За первые 10-25 лет владельцы такой собственности часто экономят значительные средства, а все благодаря налоговым льготам. На данный момент свыше четверти всей недвижимости Нью-Йорка составляют кондоминимумы.

Почему же они так популярны?

Так как каждый должен получить одобрение жилищного совета, который занимается вопросами правового регулирования, пользования и капитального ремонта, то сделать это легче всего именно в кондоминимуме, где это не более чем простая формальность.

Кондоминимумы налагают минимум ограничений на своих жильцов (хоть владельцев, хоть арендаторов). Сдача в аренду, временное проживание и некоторые другие условия также разрешены, чего нельзя сказать о кооперативах.

Немаловажна и цена вопроса: кондоминимумы дорогие, зато более удобные. Чаще всего их отличает прекрасный дизайн, позволяющий превратить покупку дома в инвестицию.

Процедура покупки и продажи не отличается особой сложностью, особенно, если сравнить ее с кооперативной. Этим кондоминимумы, несомненно, могут показаться более заманчивыми для иностранных инвесторов.

Кондоминимумы и таунхаусы против кооперативов

Негражданам США покупка кооперативного жилья недоступна. Однако, отсутствие гражданства – это не самое большое препятствие, поскольку даже полноправным гражданам этой страны не так-то просто получить одобрение жилищного совета, который может оказаться слишком требовательным и придирчивым.

Чтобы пройти данный этап, покупателю недвижимости необходимо в первую очередь доказать, что он окажется достойным соседом, с которым легко найти общий язык. Кроме того, понадобится доказать и свою финансовую состоятельность – сможете ли вы нести все траты, связанные с содержанием дома? Еще одним препятствием к покупке недвижимости в кооперативе может стать отсутствие официальной работы в Нью-Йорке. Вашим преимуществом будет наличие безупречной кредитной истории на территории США, наличие налоговой декларации. Именно последний пункт вызывает наибольшие трудности у иностранцев.

Плюсы кооперативов

Кооперативы могут быть идеальным местом жительства, хотя и не совсем подходящим для инвесторов. Эти здания, как правило, довоенные, часто построенные еще до 1920-х годов, что подразумевает пышную, шикарную архитектуру со множеством изящных деталей: богато отделанными каминами, высокими потолками, завораживающими своим великолепием садами и многим другим.

Также существует несчетное количество прав имущественной покупки, если учесть, что свыше ѕ всей недвижимости Нью-Йорка представлено именно кооперативами.

В большинстве случаев цена данного вида недвижимости значительно ниже, чем у кондоминимумов, она отличается на 10-20%. С другой стороны, размер ежемесячных расходов, таких как текущий ремонт, ипотека (если необходимо), налоги на недвижимость и коммунальные услуги может быть выше. Принимая во внимание все вышеперечисленное, жильцы могут высчитать некоторые расходы: ставку по ипотеке и налоги на недвижимость из налогооблагаемого дохода.

Минусы кооперативов

Процесс одобрения заявки может затянуться. Не будет ничего необычного в том, если он продлится несколько недель, а то и месяцев.

Покупатель кооперативного жилья ограничен в использовании кредитных средств, часть которых редко (если вообще когда-либо) превышает 80%.

Регламент в кооперативе может оказать значительное влияние на жизнь его обитателя. Сюда можно отнести многие вещи, которые невозможно предсказать заранее, например: проведение капитального ремонта с согласия жилищного совета либо количество гостей, которые владелец имущества вправе к себе пригласить.

Не менее строгие правила ожидают покупателя и в области сдачи помещения в аренду. Такая процедура может быть строго запрещена или же разрешена исключительно в том случае, если владелец квартиры прожил там долгие годы.

Владелец имущества должен получить разрешение совета также на продажу и съем квартиры.

Когда кто-либо решается продать жилье в кооперативе, он/ она должен/ должна будет заплатить совету особую денежную комиссию, которая не является налогом в общепринятом смысле, а служит лишь одной цели: отпугивает потенциальных мошенников, желающих спекулировать на перепродаже жилья.

Поиск объекта недвижимости

Лучший способ найти жилье – это обратиться в агентство Nest Seekers. У нас есть доступ ко всей недвижимости в Нью-Йорке, и мы можем показать любой объект, который покажется вам достойным внимания. Кроме того, мы знаем историю каждого дома, что позволяет нам произвести сравнительный анализ рынка и посоветовать самый подходящий для вас вариант.

Покупка недвижимости в Нью-Йорке – невероятно сложная процедура, она включает в себя презентацию документов, исследование объекта, отбор банкиров и адвокатов, встречи с агентами. В Nest Seekers International работают самые опытные эксперты в сфере проведения сделок по покупке недвижимого имущества. Наши специалисты готовы оказать индивидуальную поддержку каждому клиенту на любом этапе проведения сделки. Такой подход позволяет достичь наилучших результатов.

Расходы на завершение сделки

При завершении сделки и покупатель, и продавец должны понести определенные расходы, размер которых может варьироваться от 1 до 8 процентов от цены сделки. Наряду с первоначальным взносом также предусмотрены федеральный лицензионный сбор, государственные и городские пошлины, регистрационный сбор и адвокатский гонорар.

При покупке кондоминимума в Нью-Йорке необходимо оплатить налог на объекты недвижимости, передаваемые в собственность. Его размер может составлять 1% и выше, если жилье стоит менее 499,000.00 долларов, и 1,425% для недвижимости, чья цена превышает сумму в 499,000.00 долларов.

Государственный налог на передачу недвижимой собственности может достигать 4% от стоимости сделки.

Адвокатский гонорар колеблется в пределах от 1500 до 2500 долларов.

Право собственности (название говорит само за себя) дает покупателю право собственности и гарантирует, что третьи лица не смогут оспорить данное право. Стоимость составляет 450.00/100,000.00 долларов (устанавливается от цены покупки).

В случае если недвижимость оценивается в сумму, превышающую 1,000,000.00 долларов, налагается дополнительный налог на дом в размере 1% от всей цены.

Сборы

  • Комиссия за открытие ипотечного кредита может составлять 0,5-3% от суммы заема.

  • Залог на заселение колеблется в пределах от 500.00 до 1500.00 долларов.Многие здания предполагают регистрационный сбор в размере 200.00 долларов.

  • Гонорар агента недвижимости начинается от 250.00 долларов. Максимальная сумма – 500.00 долларов.

  • Адвокатский гонорар необходимо заплатить юристу за рассмотрение документов. Сумма варьируется в пределах от 2500.00 до 5000.00 долларов

  • Ипотечный сбор составляет 1.8% для суммы кредита до 499,000.00 долларов и 1.925% для сумм, превышающих 499,000.00 долларов.

  • Пошлина за поиск земельного участка обойдется в сумму 300.00-400.00 долларов.

  • Страхование правового титула кредита – 200.00 на 100,000.00 долларов стоимости недвижимости.

  • Отчет о кредитоспособности будет стоить от 30 до 100 долларов.

  • Гораздо дороже обойдется оценка стоимости имущества – свыше 500.00 долларов.

  • Заполнение заявки на кредит – также около 500.00 долларов.

  • Расходы на оплату услуг представителя банка – между 1500.00 и 2500.00 долларов.

  • Прочие банковские комиссии, включающие страхование жилища и счета в банке, могут составить 400.00-1200.00 долларов.

Сегодняшнее положение рынка недвижимости в Нью-Йорке

Недвижимость здесь остается заманчивым и безопасным способом вложения средств. Долговременный рост и повышение стоимости содействуют грандиозному спросу и предложению. Несмотря на то, что кондоминимумы отличаются высокой ценой, нам, тем не менее, стоит ожидать, что данный вид недвижимости в будущем значительно превзойдет все остальные. Чем слабее курс доллара, тем привлекательнее жилье в Нью-Йорке для иностранных инвесторов. Подобное обстоятельство должно способствовать росту этого сектора недвижимости.

Хотя текущие экономические проблемы сказываются на многих людях, по некоторым показателям можно смело утверждать, что опасаться нечего. У большинства состоятельных инвесторов вложения не ограничиваются недвижимостью, так что, вероятно, финансовые проблемы не затронут их столь сильно, как остальных.

Доступнее становятся и ипотечные кредиты: ставки по ним последнее время снижаются, что не может не привлекать большое число покупателей.

Агенты

Для защиты своих интересов во время сделки вам понадобятся услуги агента. Так поступает большинство продавцов, так что и покупателям следует быть не менее осторожными.

Главное преимущество такого сотрудничества – возможность агента выступать от вашего лица и добиваться снижения первоначальной цены либо требовать какие-либо льготы. Агент незаменим, если вы хотите быть уверены в том, что получите именно ту недвижимость, которую и планировали, и на стоимость которой рассчитывали. В противном случае, велика опасность заключить совсем не выгодную сделку.

Кроме того, помощь агента позволит сократить время переговоров, получить доступ к любому объекту недвижимости в Нью-Йорке, легко разобраться со всеми документами и в целом облегчить процесс покупки.

Важный момент: иностранным инвесторам не нужно платить комиссию агенту. Другими словами, вы освобождаетесь от выплаты гонорара для Nest Seekers. Комиссия выплачивается продавцом и затем делится между покупателем и агентом продавца. Дело в том, что данный вид налога уже включен в стоимость покупки недвижимости. Дополнительные выплаты здесь не предусмотрены.

Команда профессионалов

От услуг адвоката отказываться тоже не стоит. Вам обязательно понадобится специалист, чтобы оформить страховку, выявить возможные нарушения и обсудить все пункты договора.

Для поиска жилья, соответствующего своей рыночной стоимости, понадобятся услуги оценщика. Чтобы проверить техническое состояние объекта недвижимости, также приглашают инспектора. Архитектор произведет контрольные замеры. И, наконец, ипотечный брокер поможет получить кредит. Компания Nest Seekers International сотрудничает со всеми специалистами, что позволяет провести все необходимые процедуры без лишних волнений.

Налоговые льготы

Программы налоговых льгот позволяют получить скидку по выплате некоторых льгот или же полное освобождение от них на определенный период. Размер льготы определяется категорией, к которой принадлежит выбранный объект недвижимости.

Программа освобождения от уплаты налогов — покрывает новые здания и некоторые виды ремонта.

421-A – рассчитана на новые здания, эта программа постепенно повышает сумму выплачиваемого налога в течение десяти лет. Налог на недвижимость возрастает на 20% каждые два года до тех пор, пока не будут произведены все выплаты. Например, первый и второй год вы не должны будете платить данный налог, затем следующие два года платите только 20%, следующие два – 40% и так далее до десятого года.

421-G. Целевой объект программы – также новостройки в районе Мюррей стрит. Срок выплаты налога в данном случае составит 14 лет, первые 8-10 из которых подразумевают минимальные выплаты (которые, однако, будут понемногу увеличиваться до истечения срока).

Другие льготы— многие здания в Нью-Йорке относятся к категории, налоги по которой можно выплачивать от 15 до 25 лет. Конечный срок зависит от различных факторов: доступность жилья, месторасположение, поддержка правительства в виде субсидий либо кредитов.

Ипотека

На самом деле, иностранец может получить ипотеку в США намного быстрее и легче, чем кажется на первый взгляд. Большинство банков Америки предлагают программы кредитования специально для иностранных инвесторов, которые способны профинансировать 65-75% от их кредита суммой до 1 миллиона долларов и 60% для кредитов от 1 до 2 миллионов.

Однако есть особые требования, которые предъявляются иностранным покупателям, в том числе:

4 кредитных рекомендации (справки о кредитоспособности) от любого из специалистов в области финансов:

  • Бухгалтера

  • Банкира

  • Агента по страхованию

  • Кроме того, обязательными для предъявления документами являются

  • Заграничный паспорт или виза

  • Достаточные средства для подписания договора

  • Доказательство выплаты по ипотеке и/или арендной платы (как минимум, за год)

  • Справка с места работы

Отсутствие некоторых документов не лишит вас возможности получить кредит, однако, значительно повысит ставку по нему. Компания Nest Seekers, в свою очередь, обеспечивает возможность получения самых выгодных для вас условий.

ООО (Общество с ограниченной ответственностью)

С одной стороны, можно выиграть значительные преимущества, проводя сделку через Общество с Ограниченной Ответственностью или ООО, с другой – есть вероятность, что выгода будет не слишком велика из-за установленных договоренностей между США и другой страной. Поэтому иностранным инвесторам следует обратиться за помощью к юристам, которые специализируются на международном праве.

  • Существуют некоторые правила относительно ООО:

  • Все ООО  должны быть зарегистрированы в том же штате США, в котором расположен объект недвижимости.

  • ООО также обязаны предоставлять налоговую отчетность.

  • В Обществе с Ограниченной Ответственностью могут состоять как резиденты, так и нерезиденты США.

  • На создание ООО потребуется около одной недели.

Налоговые обязательства

Налогообложение нерезидентов США несколько отличается от оного для резидентов. Далее представлен короткий список налогов, разобраться с которым вам поможет компания Nest Seekers.

Федеральный налог — Для резидентов страны устанавливается в размере 15%, для нерезидентов в два раза больше, то есть, 30%.

FIRPTA—Закон о налоге на доход с реального недвижимого имущества, приобретенного на иностранные инвестиции (принят в 1980 году). Он удерживает налог на доходы физических лиц после продажи имущества иностранцем. 10% забирает финансовое ведомство, штату Нью-Йорк достаются оставшиеся 6,85%.

Регистрация прав собственности

После заключения сделки нотариус оформляет все необходимые бумаги, которые затем подаются в регистрационную палату Нью-Йорка. С документов снимают копии и затем вносят информацию в реестр.

Аренда

Несмотря на то, что за последние несколько лет снимать жилье стало значительно дороже, бесчисленное количество людей все еще занимается поиском аренды. В том числе и в Нью-Йорке. Есть лишь одно «но»: чаще всего заключается долгосрочный договор (сроком свыше 6 месяцев). Встречаются и исключения – краткосрочные контракты не более чем на месяц.

Если вы планируете купить имущество для последующей его сдачи в аренду, то Nest Seekers International с радостью предоставит вам все необходимые услуги: полное сопровождение процесса, составление и заключение договора, поиск квартиросъемщика. Представители компании также проконтролируют, действительно ли он проживает там и платит все налоги. За дополнительную плату мы также можем помочь в управлении счетом (проведем все необходимые платежи).

Наша цель – оградить вас от всех возможных проблем, связанных с арендой недвижимости. При этом неважно, будут ли доходы покрывать все затраты на выплату кредита или делать это лишь частично.

Продажа недвижимости в Нью-Йорке

Организация процесса

Прежде, чем начать поиск жилья в Нью-Йорке, покупатель должен определиться с:

Желаемым местом расположения , типом недвижимости:  многоэтажным домом, кондоминимумом, таунхаусом, а также стоимостью.

  • Следует обдумать и другие моменты:

  • Размер жилья

  • Возможную инфраструктуру здания

  • Самое главное – верно рассчитать уровень своих доходов.

Финансирование

Перед тем, как начать поиск недвижимости, покупателю будет предложено проконсультироваться с кредитным специалистом, чтобы получить предварительное одобрение на получение ипотеки.

Все это необходимо для того, чтобы увеличить ваши возможности при выборе жилья и получить возможность оговаривать условия сделки. Кроме того, данный шаг поможет покупателю обдумать свои финансовые возможности (максимальную сумму, которую он готов потратить).

Услуги адвоката

Юрист встанет на защиту ваших интересов, тщательно проверить все пункты заключаемого договора.

Компания Nest Seekers поможет найти такого специалиста.

Консультирование с налоговым специалистом

Обсудить некоторые вопросы необходимо, как минимум, из-за разницы в налогообложении граждан США и иностранных инвесторов.

Еще один важный пункт, от которого зависит размер будущего налога, - это цель приобретения недвижимости (вложение денежных средств либо проживание).

Необходимую информацию можно получить:

  • У финансового консультанта

  • Налогового эксперта

  • Юриста

Финансовые требования

  • Обязателен депозит в размере 10%;

  • Рекомендуется также открыть банковский счет в США или;

  • Перевести средства на целевой депозитный счет;

  • Поиск недвижимости и заключение сделки.

Как только покупатель находит жилье, он выдвигает предложение на его приобретение. Данное предложение не имеет обязательной юридической силы, поэтому возможен выбор одновременно нескольких объектов недвижимости.

Благодаря данному обстоятельству можно будет в конечном итоге выбрать наиболее приемлемый по цене вариант.

Затем заключается сделка, и агент продавца отправит вашему адвокату все необходимые документы для согласования.

Обсуждение и подпись контракта

Адвокату понадобится период от 5 до 10 дней для проверки контракта.

Агент продавца проинформирует вас о времени ожидания.

Продавцу разрешается показывать дом и принимать предложения вплоть до момента подписания контракта.

Покупателю вместе с адвокатом необходимо внимательно проверить каждый пункт соглашения. Кроме того, следует удостовериться, что вы принимаете возможные риски и знаете свои обязанности, указанные в тексте соглашения.

Когда обе стороны подпишут договор, покупатель должен выплатить депозит в размере 10%. В зависимости от выбранного ранее способа, вы обеспечиваете депозит на счете в одном из американских банков либо переводите средства на счет сделки.

Получить одобрение других собственников жилья

Обязательным условием приобретения жилья в Нью-Йорке является получение согласия от жилищного совета (неважно, кооператива или же кондоминимума).

Покупатель обязан предоставить полный пакет документов, включающий:

  • Налоговую отчетность;

  • Реквизиты счета;

  • Выписка со счета.

В кооперативах также предусмотрено обстоятельное интервью с кандидатом.

На первый взгляд, в кондоминимумах установлены похожие правила, однако, они гораздо проще, чем в кооперативе. Требуемое одобрение – скорее, формальный процесс, нежели жесткий отборочный этап.

Подготовка к завершению сделки

После подписания контракта еще остается время на проверку жилья или просмотра всей документации. Не стоит пренебрегать такими возможностями, поскольку даже в последний момент велика вероятность обнаружить некоторые нарушения. Убедитесь лишний раз в том, что квартира находится в том состоянии, в каком вы ожидаете увидеть ее.

В это же время, если клиент взял ипотечный кредит, банк как раз проверит все предоставленные бумаги и ознакомится с финансовой информацией.

Если не будет никаких нарушений, банк переведет средства на расчетный счет (сумму кредита, издержки на заключение сделки и гарантийным депозитом).

Заключительный этап

Завершение сделки наступает в случае проведения всех финансовых операций.

При этом участвуют все стороны, включая:

  • Продавца;

  • Покупателя;

  • Юристов;

  • Страхового агента и так далее.

Завершение вступает в силу через несколько недель после подписания договора.

Затем покупатель сможет получить страховку правового титула и, что еще более важно, свои ключи.