Как только появляется реальная возможность сменить жилье, многие с целью экономии приобретают квартиры на вторичном рынке. Данный способ покупки жилья имеет свои "подводные камни". Для того, чтобы обезопасить себя от возможных форс-мажорных ситуаций, следует придерживаться определенных рекомендаций. В данной статье поговорим о том, что нужно знать покупая квартиру на вторичном рынке, как проверить материальное и финансовое ее состояние.

Доверяй, но проверяй 

Самое первое, на что следует обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке - наличие документов у продающего лица. К таким документам относятся: свидетельство владельца жилья, документы свидетельствующие дополнительного владельца (совместное имущество), а так же кадастровый паспорт вместе с техническим паспортом на жилье. Никогда не следует заключать сделку, если отсутствует один из выше указанных документов. Это самая распространенная ошибка, которую совершают покупатели недвижимости на вторичном рынке. Часто мошенники под предлогом, "забыли, потом предоставим\покажем" обманывают покупателей, тем самым совершая незаконные действия. Однако доказать потом что-либо трудно, так как сам покупатель несет ответственность за то, что его обманули.

Помимо этого, следует убедиться в том, что все жильцы квартиры выписаны на момент заключения сделки. Особенно, это касается лиц, которые могут проживать в данной квартире даже после смены владельцев. Они считаются временно выселенными. Под данную категорию лиц подпадают: ЗК находящиеся в местах лишения свободы, военные-срочники, детдомовские дети, лечащиеся в псих-диспансерах. Этот пункт является еще одним из любимых у квартирных аферистов. Схема следующая: например, в квартире имеет право проживать лицо, которое через неделю будет выписано из псих-диспансера. Новый владелец по закону не имеет права выселить данное лицо. Зачастую это приводит к конфликтным ситуациям. Тогда, те же квартирные аферисты связываются с выписанным из диспансера лицом, и за "чисто символическую сумму" обещают договорится с новым владельцем квартиры о более приемлемых условиях совместного проживания. Иногда и вовсе обещают договориться о продаже этой квартиры "пострадавшему" лицу. В итоге, нет ни денег, ни самих аферистов.

Следует разузнать информацию о том, не имеют ли определенные права на данную квартиру третьи лица и не задействованы ли относительно квартиры обременяющие ограничения. Вот несколько вариантов возможных ситуаций:

  • Квартира была арендована. Если договор аренды был составлен, но срок аренды еще не истек, а квартира продается - лица арендующие не могут противостоять продаже квартиры. Однако они имеют законное право жить в ней вплоть до окончания срока аренды.

  • Квартира находиться под залогом. В данном случае, от банка выдавшего ипотечный кредит потребуется дополнительное разрешение. Помимо этого потребуется сначала выплатить кредит за квартиру, и предоставить надлежащие документы в банк. Только после ликвидирования ипотечного займа квартира может подлежать продаже.

  • Квартира находится под арестом. Такие меры принимаются исключительно через суд. Такая ситуация возможна в тех случаях, когда первый владелец квартиры имеет большие суммы долга относительно коммунальной сферы. Тоже самое касается кредитных займов, но при этом квартира не находиться под залогом. Даже если сделка была заключена, она не будет признана судом. С точки зрения закона, такой договор купли\продажи не будет иметь юридической силы.

  • Рента. Если был составлен рентный договор, по условиям которого квартира переходит во владение лицу (которое выплачивает ренту) после смерти ее нынешнего собственника. В данном случае могут подсунуть кота в мешке. Деньги будут получены за сделку, но по закону квартира не может быть продана без согласия лица оплачивающего ренту.

Важно узнать, была ли изменена планировка квартиры до продажи и узаконил ли ее хозяин. К данной юридической категории относятся продажи квартир по доверенности, с наличием несовершеннолетних совладельцев, или продажи квартиры, которая была изначально приобретена в браке. В первом случае, если планировка была изменена, но не узаконена в соответствующих структурах - новый владелец будет узаконивать ее уже за личные денежные средства. В случае, если продавец является опекуном несовершеннолетнего ребенка, который имеет права на квартиру - ему потребуется дополнительное разрешение со стороны органов опеки. В противном случае, сделка не будет законной. Что касается продажи квартиры приобретенной в браке, потребуется не только письменное согласие супруги(а), но их документы удостоверяющие личность.

Продажа квартиры по доверенности совсем отдельная тема. Так же один из любимейших сценариев квартирных аферистов. Находят объявление и связываются с владельцем. Узнают все о квартире и смотрят ее. Далее, дают собственные объявления и под предлогом, что квартира продается по доверенности. иногда даже составляются поддельные доверенности. Поэтому, даже если квартира продается по доверенности следует внимательно посмотреть составленный документ. Он должен быть нотариально заверен. Каждый владелец квартиры об этом знает. Если доверенность не заверена - перед вами мошенник. Особенно можно отличить мошенника от настоящего доверенно лица, если попросить осмотреть квартиру. Самые частые отговорки звучат крайне неправдоподобно, но на них иногда ведутся: "ключей пока нет, или еще хозяин не передал, в квартире все, как на фото; цена снижена из-за срочности продажи и т.д.".

Так же нужно упомянуть о том случае, если квартира досталась нынешнему владельцу в наследство и теперь продается. Во-первых, следует узнать переоформлена ли она. Во-вторых, продавец является единственным владельцем квартиры, и нет ли еще претендентов на данное имущество. В том случае, если сделка была заключена, но есть еще лица имеющие права на часть квартиры - они смело могут отсудить положенное им. В такой ситуации суд будет на их стороне, так как покупатель сам виноват, что не собрал всю необходимую информацию.

Как правильно "проверять" продавца

Большую часть информации относительно квартиры можно получить из Единого Государственного Реестра. Самое первое, что нужно проверить, нет ли обременяющих ограничений на продажу данной квартиры. Для этого можно посетить официальный сайт Единого Государственного Реестра. Это можно сделать самому или же попросить об этом продающее лицо. Если в этом плане с квартирой все в порядке, в электронной выписке это будет указано. Тут же можно просмотреть более подробную информацию относительно количества сделок, в которых фигурировала данная квартира. Следует насторожиться в том случае, если квартира продавалась и покупалась более трех раз. При этом за очень короткий промежуток времени. Это говорит об имеющихся проблемах с данным жильем, так как хорошую квартиру не будут постоянно перепродавать.

Что касается планировки, то это так же легко проверить самому. Для этого понадобиться технический паспорт квартиры. Берем его в руку и осматриваем квартиру. Если планировка не совпадает с данными в паспорте, значит она не была узаконена. В таком случае следует попросить владельца квартиры узаконить ее иначе придется это делать покупателю потом самому.

Относительно доверенности, выше уже писалось - следует проверить доверенность у нотариуса. Однако нотариально заверенная доверенность еще ни о чем не говорит. Следует связаться с самим владельцем. Убедиться в том, что доверенность была выписана по согласию, что хозяин квартиры находиться в адекватном психоэмоциональном состоянии. Многие мошенники составляют генеральные доверенности пользуясь случаем, когда владелец квартиры не является дееспособным.

Касательно прописки и выписки других лиц. Документ свидетельствующий о том, что на момент совершения сделки все жители квартиры выписаны предоставляется продающим лицом. Он выдается в паспортном столе. Для того, чтобы полностью обезопасить себя от возможных форс мажоров, следует попросить владельца квартиры предоставить нотариально заверенные копии паспортов всех жильцов дома. На странице где указывается место прописки будет соответствующая запись и штамп. Тоже касается временно выписанных лиц, которые сохраняют право проживания в квартире даже при смене владельцев. Информацию о них так же можно узнать в паспортном столе. При этом, следует попросить владельца квартиры предоставить нотариально заверенное, письменное согласие от таких лиц, что они проинформированы относительно продажи и не претендуют на проживание в нем. В некоторых случаях данное соглашение бывает весьма затруднительно получить.

Чтобы проверить квартиру на наличие совладельцев, согласия супруги(а), а также лиц претендующих на наследство - следует обращаться к нотариусу вместе с продающим лицом, то есть владельцем. Если последний не предоставил какие-либо документы, подтверждающие согласие всех сторон или об их отсутствии (претендентов на наследство, несовершеннолетних совладельцев) - тогда эту информации следует проверить у нотариуса.

В завершении, следует упомянуть о проверке квартиры на отсутствие или наличие долгов. Опять же таки, если владелец не предоставил соответствующие документы отправляем его по всем инстанциям собирать выписки и справки. Лучше всего пойти вместе с ним. Такие меры безопасности оправданы, так как приобрести квартиру с кучей долгов - не только головная боль, но и большие растраты в некоторых случаях. Работники сферы жилищно-коммунальных услуг особо не вникают, кто именно должен. С нового владельца будут требовать выплату данных долгов, что является противоправным действием, но факт остается фактом. Чтобы избежать такой досады, продающее лицо ликвидирует все задолженности и при заключении договора купли\продажи данный факт фиксируется. Так же прописывается положение о том, что в случае "всплывания" каких-либо долгов, старый владелец обязуется их погасить. Так предусмотрено законом.

Иногда случается так, что покупающее лицо не всегда может самостоятельно проверить все эти факты. То времени нет, то желания бегать по всем инстанциям. Если финансы позволяют, лучше обратиться за помощью специалиста. Многие фирмы предоставляют возможность нанять независимого эксперта в данной области, который и займется сбором всей нужной информации самостоятельно и предоставит уже готовые результаты.